De markt voor bestaande woningen vertoont sterk uiteenlopende ontwikkelingen, afhankelijk van de geografische segmenten en woningtypen. Wie bij het bepalen van de prijs voor een aankoop, verkoop of verhuurinvestering uitgaat van een landelijke trend, loopt het risico op prijsfouten die zich gedurende meerdere jaren bezit laten voelen.
Drie factoren bepalen tegenwoordig het succes van een vastgoedtransactie: een grondige analyse van het DPE en de juridische gevolgen ervan, de financiering sturen op basis van het netto rendement en de afweging tussen verkoop en renovatie van energieverslindende woningen.
DPE en verhuurbeperkingen: wat de regelgevingstermijnen veranderen
Voor een woning met energielabel F of G geldt al een huurbevriezing bij een nieuwe verhuur en bij de jaarlijkse huurherziening. Sinds 2025 mogen woningen met label G niet meer worden verhuurd; voor label F geldt dit vanaf 2028 en voor label E vanaf 2034. Voor een investeerder betekent het negeren van deze termijnen dat hij een object koopt waarvan de verhuurbaarheid automatisch afneemt.
Kleine woningen vormen een specifiek probleem. Studio’s en eenkamerappartementen hebben statistisch gezien vaker een slechter DPE-label dan het gemiddelde appartement. Een verhuurproject in dit segment vereist vóór ondertekening een grondige controle, omdat de kosten om de woning aan de normen te laten voldoen meerdere jaren aan huurinkomsten kunnen opslokken.
Bij appartementen in mede-eigendom wordt de situatie ingewikkelder. Als de vereniging van mede-eigenaars weigert te stemmen over isolatiewerkzaamheden of de renovatie van de collectieve verwarming, komt de verhuurder klem te zitten: hij kan het DPE-label van zijn woning niet verbeteren en mag deze na de wettelijke deadline ook niet langer verhuren. We raden aan om vóór elke aankoop in mede-eigendom de notulen van de algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar te raadplegen, zodat u kunt beoordelen hoe besluitvaardig de vereniging is.
De uitgebreide analyses op de vastgoedrubriek van Mon Portail Financier helpen om deze wettelijke factoren te combineren met lokale marktgegevens.
Netto huurrendement: de kostenposten die rekentools buiten beschouwing laten
De meeste online rekentools tonen het bruto rendement, soms het netto rendement na aftrek van kosten. Geen enkele geeft het netto-nettorendement na belastingen en reserveringen voor onderhoud en renovatie weer, terwijl dat juist de enige indicator is waarop u gedurende de bezitsperiode kunt sturen.
Kostenposten die in de werkelijke berekening moeten worden meegenomen
- De onroerendezaakbelasting, die in gemeenten met begrotingsproblemen vaak sneller stijgt dan de huurindexering.
- Niet-doorberekenbare servicekosten, met name bijdragen voor groot onderhoud waartoe tijdens de algemene vergadering is besloten.
- De werkelijke leegstand in de buurt, die sterk verschilt tussen een universiteitsstad en een randgemeente.
- Het gekozen belastingregime (micro-foncier, réel, LMNP au réel), dat het nettoresultaat met meerdere procentpunten kan veranderen.
Een woning met een aantrekkelijk bruto rendement kan na verrekening van deze kostenposten een matige investering blijken. Een klassieke fout is bruto rendementen in twee steden met elkaar vergelijken zonder rekening te houden met lokale belastingen en leegstand.
Hypothecair krediet en hefboomeffect
Een langere looptijd van de lening verbetert de maandelijkse cashflow, maar verhoogt de totale kredietkosten. Bij een verhuurinvestering hangt de financieringsstrategie af van de verwachte bezitsduur en het gekozen belastingregime. Een aflossing over twintig jaar onder het LMNP au réel-regime levert andere aftrekbare kosten op dan een looptijd van vijftien jaar met inkomsten uit onroerend goed.
De schuldratio blijft begrensd op vijfendertig procent van het inkomen, inclusief verzekering. Kredietverstrekkers rekenen huurinkomsten doorgaans maar voor zeventig procent mee, waardoor de leencapaciteit lager uitvalt dan het bruto rendement doet vermoeden.
Een energieverslindende woning verkopen: renoveren of in de huidige staat verkopen
Eigenaren van woningen met energielabel F of G staan voor een concrete afweging. Door te renoveren tot label D of E blijft de woning geschikt voor verhuur en behoudt deze zijn vermogenswaarde. Verkoop in de huidige staat, met een prijsverlaging, maakt kapitaal vrij maar legt een verlies vast.
Kopers hebben meer onderhandelingsmacht gekregen bij woningen met een slecht energielabel. Kopers nemen de geschatte renovatiekosten inmiddels mee in hun bod, waardoor de verkoopprijzen onder druk komen te staan. Een verkoper die vooraf geen energieaudit heeft laten uitvoeren, staat zwakker in de onderhandelingen omdat hij de ramingen van de koper niet kan weerleggen.
Zomercomfort: een onderschat aankoopcriterium
Het DPE geeft geen beeld van de prestaties van een woning in de zomer. Nu hittegolven steeds vaker voorkomen, wegen de oriëntatie, natuurlijke ventilatie en zonwering even zwaar als winterisolatie bij de aankoopbeslissing. Twee woningen die op papier hetzelfde energielabel hebben, kunnen in juli een totaal verschillend comfort bieden.
Voor kopers hoort het controleren van buitenluiken, plafondventilatoren of kruisventilatie net zo goed bij het due diligence-onderzoek als het bekijken van het DPE. Voor verkopers zijn deze voorzieningen een concreet verkoopargument tijdens bezichtigingen in de zomer.
Een woning kopen: kijk naar de lokale markt, niet naar het landelijke gemiddelde
Het herstel van de markt voor bestaande woningen, dat qua volume nog steeds positief is, verhult grote verschillen. In sommige gebieden trekt het aantal transacties duidelijk aan, terwijl het elders stagneert. Een analyse per micromarkt blijft de enige betrouwbare aanpak om een passende aankoop- of verkoopprijs vast te stellen.
Notariële gegevens per departement en woningtype bieden voldoende detail om prijsfouten te voorkomen. Een bestaand appartement in het centrum van een regionale metropool volgt een ander prijsverloop dan een huis in de tweede randzone, zelfs als ze maar enkele kilometers uit elkaar liggen.
Een veilige aankoop steunt op drie vaste controles vóór het uitbrengen van een bod: het DPE en de wettelijke gevolgen ervan voor de komende vijf jaar, het opnieuw berekende netto-nettorendement op basis van de werkelijke lokale belastingen en de prijsontwikkeling in de micromarkt gedurende de afgelopen twee jaar. Met deze drie filters kunt u de meeste transacties uitsluiten die na ondertekening tegenvallen.
