Der Markt für Bestandsimmobilien entwickelt sich je nach geografischem Segment und Immobilientyp sehr unterschiedlich. Wer sich bei der Planung eines Kaufs, Verkaufs oder einer Kapitalanlage auf einen nationalen Trend verlässt, riskiert Preisfehler, die sich über mehrere Jahre Haltedauer auswirken.
Drei Faktoren sind heute entscheidend für den Erfolg einer Immobilientransaktion: die genaue Analyse des DPE und seiner rechtlichen Folgen, die Steuerung der Finanzierung anhand der Nettorendite sowie die Abwägung zwischen Verkauf und Sanierung bei energieineffizienten Immobilien.
DPE und Einschränkungen bei der Vermietung: Was der Zeitplan der Vorschriften ändert
Bei Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse F oder G gilt bereits ein Mietpreisstopp bei einer Neuvermietung und bei der jährlichen Anpassung. Seit 2025 dürfen Wohnungen der Klasse G nicht mehr vermietet werden, für Klasse F gilt das ab 2028 und für Klasse E ab 2034. Wer als Investor diesen Zeitplan ignoriert, kauft einen Vermögenswert, dessen Vermietbarkeit sich zwangsläufig verschlechtert.
Kleine Wohnungen stellen ein besonderes Problem dar. Studios und Einzimmerwohnungen weisen statistisch schlechtere DPE-Einstufungen auf als Wohnungen im Durchschnitt. Bei einem Vermietungsprojekt in diesem Segment ist vor der Unterzeichnung eine gründliche Prüfung erforderlich, denn die Kosten für die energetische Sanierung können mehrere Jahresmieten aufzehren.
Bei Eigentümergemeinschaften ist die Lage komplizierter. Verweigert die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung zu Dämmarbeiten oder zur Sanierung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage, ist der Vermieter blockiert: Er kann weder die DPE-Einstufung seiner Wohnung verbessern noch sie nach Ablauf der gesetzlichen Frist weiterhin legal vermieten. Wir empfehlen, vor jedem Kauf in einer Eigentümergemeinschaft die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre einzusehen, um die Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaft einzuschätzen.
Die ausführlichen Analysen in der Immobilienrubrik von Mon Portail Financier ermöglichen es, diese regulatorischen Faktoren mit lokalen Marktdaten abzugleichen.
Nettomietrendite: Diese Kostenpositionen blenden Online-Rechner aus
Die meisten Online-Rechner zeigen die Bruttorendite an, manchmal auch eine Nettorendite nach Abzug der laufenden Kosten. Keiner weist die Nettorendite nach Steuern und Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten aus – dabei ist sie der einzige Wert, der sich über die Haltedauer gezielt steuern lässt.
Diese Kostenpositionen gehören in die realistische Berechnung
- Die Grundsteuer, deren Anstieg in Gemeinden mit angespanntem Haushalt oft stärker ausfällt als die Mietanpassungen.
- Nicht umlagefähige Kosten der Eigentümergemeinschaft, insbesondere Sonderumlagen für größere, in der Eigentümerversammlung beschlossene Arbeiten.
- Der tatsächliche Leerstand im jeweiligen Gebiet, der sich zwischen einer Universitätsinnenstadt und einem Stadtrandgebiet stark unterscheiden kann.
- Das gewählte Steuermodell (Mikro-Grundstückseinkünfte, tatsächliche Kosten, LMNP mit tatsächlicher Gewinnermittlung), das das Nettoergebnis um mehrere Prozentpunkte verändert.
Eine Immobilie mit attraktiver Bruttorendite kann sich nach Berücksichtigung dieser Kostenpositionen als wenig rentabel erweisen. Ein klassischer Fehler ist es, Bruttorenditen in zwei Städten zu vergleichen, ohne die lokale Besteuerung und Leerstandsquote zu berücksichtigen.
Immobilienkredit und Hebeleffekt
Eine längere Kreditlaufzeit verbessert den monatlichen Cashflow, erhöht aber die Gesamtkosten des Kredits. Bei einer Kapitalanlage sollte die Finanzierungsstrategie an der geplanten Haltedauer und dem gewählten Steuermodell ausgerichtet werden. Eine Tilgung über zwanzig Jahre im LMNP-Modell mit tatsächlicher Gewinnermittlung führt zu anderen abzugsfähigen Kosten als eine Finanzierung über fünfzehn Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die Verschuldungsquote ist einschließlich Versicherung auf fünfunddreißig Prozent des Einkommens begrenzt. Kreditgeber berücksichtigen Mieteinnahmen in der Regel nur zu siebzig Prozent. Dadurch sinkt die Kreditaufnahmefähigkeit gegenüber dem, was die Bruttorendite erwarten ließe.
Verkauf einer energieineffizienten Immobilie: sanieren oder im Ist-Zustand verkaufen?
Eigentümer von energetisch ineffizienten Immobilien der Klassen F oder G müssen eine konkrete Abwägung treffen. Eine Sanierung auf Klasse D oder E ermöglicht es, die Immobilie auf dem Mietmarkt zu halten und ihren Vermögenswert zu bewahren. Ein Verkauf im Ist-Zustand mit Preisabschlag setzt Kapital frei, schreibt aber einen Verlust fest.
Käufer haben bei schlecht eingestuften Immobilien inzwischen mehr Verhandlungsspielraum. Sie kalkulieren die geschätzten Sanierungskosten in ihr Angebot ein, was die Verkaufspreise drückt. Wer vor dem Verkauf kein Energieaudit erstellen lässt, hat bei den Verhandlungen einen Nachteil, weil er die Kostenschätzungen des Käufers nicht widerlegen kann.
Sommerlicher Wohnkomfort: ein unterschätztes Kaufkriterium
Der DPE erfasst nicht die sommerliche Leistungsfähigkeit einer Wohnung. Angesichts der zunehmenden Hitzeperioden sind Ausrichtung, natürliche Belüftung und Sonnenschutz bei der Kaufentscheidung ebenso wichtig wie die Wärmedämmung im Winter. Zwei Immobilien mit identischen Energiewerten auf dem Papier können im Juli einen völlig unterschiedlichen Wohnkomfort bieten.
Käufer sollten prüfen, ob Außenrollläden, Deckenventilatoren oder eine Querlüftung vorhanden sind – ebenso wie sie den DPE prüfen. Für Verkäufer sind solche Ausstattungsmerkmale ein messbares Argument zur Wertsteigerung, besonders bei Besichtigungen im Sommer.
Immobilienkauf: den lokalen Markt analysieren statt den nationalen Durchschnitt
Die Erholung des Bestandsmarkts, die sich beim Transaktionsvolumen weiterhin positiv zeigt, verdeckt erhebliche Unterschiede. In manchen Gebieten ziehen die Verkäufe deutlich an, während andere stagnieren. Eine Analyse des Mikro-Markts ist nach wie vor der einzige verlässliche Ansatz, um einen angemessenen Kauf- oder Verkaufspreis festzulegen.
Notardaten nach Département und Immobilientyp bieten genügend Detailtiefe, um Fehleinschätzungen zu vermeiden. Eine Bestandswohnung im Zentrum einer regionalen Metropole entwickelt sich anders als ein Haus im äußeren Vorortgürtel – selbst wenn nur wenige Kilometer dazwischenliegen.
Ein sicherer Kauf setzt drei systematische Prüfungen vor der Abgabe eines Angebots voraus: den DPE und seine regulatorischen Folgen innerhalb der nächsten fünf Jahre, die neu berechnete Nettorendite nach Steuern unter Berücksichtigung der tatsächlichen lokalen Besteuerung sowie die Preisentwicklung im Mikro-Markt der vergangenen zwei Jahre. Mit diesen drei Prüfschritten lassen sich die meisten Transaktionen aussortieren, die sich nach der Unterzeichnung als enttäuschend erweisen.
