Een stel vindt het perfecte huis, tekent de compromis, en ontdekt dan dat de bank de financiering weigert omdat het DPE van de woning is geclassificeerd als F en dat het budget voor de verbouwingen niet is opgenomen in het financieringsplan. Dit scenario, dat vaak voorkomt, illustreert een probleem van sequencer: men bezoekt voordat men het financiële en regelgevende kader vastlegt.
DPE en energie-audit: de filter die voor elke bezichtiging moet worden gelegd
De meeste gidsen beginnen met de definitie van het project of de berekening van de leencapaciteit. We geven er de voorkeur aan te beginnen met een parameter die veel kopers te laat ontdekken: de energieprestaties bepalen de financiering en de werkelijke kosten van het goed.
Voor de verkoop van een huis of een gebouw dat in eigendom is van een enkele eigenaar en dat is geclassificeerd als E, F of G, is een energie-audit verplicht. Deze audit beschrijft de verbouwscenario’s en hun geschatte kosten. Dit document lezen voordat je een bod doet, stelt je in staat om de renovatie te begroten en deze op te nemen in de financiële opzet.
Een woning die is geclassificeerd als F of G is niet automatisch uitgesloten van de hypotheek. De bank onderzoekt de samenhang tussen de prijs van het goed, het renovatiebudget en de terugbetalingscapaciteit. Sommige banken differentiëren hun voorwaarden op basis van de energieprestaties, zonder dat er een algemene regel is die een specifiek tarief oplegt. Concreet kan men een thermische zeef kopen, op voorwaarde dat men de meerkosten heeft ingecalculeerd.
Wanneer men begint met het voorbereiden van zijn vastgoedproject, zou deze controle van het DPE in de eerste reflexen moeten staan, net als de berekening van de leencapaciteit.
Leencapaciteit en subsidies: een compleet financieringsplan simuleren
De leencapaciteit is het maximale bedrag dat de bank bereid is te lenen op basis van de inkomsten, de lasten en de schuldenlast. Men berekent het door de vaste lasten van de netto-inkomsten af te trekken en vervolgens het schuldenplafond toe te passen dat door de kredietverstrekker is vastgesteld.
Integreer de lening met nul rente vanaf de simulatie
De PTZ kan nu de aankoop of de bouw van een nieuwe woning (appartement of eengezinswoning) in het hele land financieren, onder voorwaarden van middelen en voor een hoofdverblijf. Deze uitbreiding verandert de situatie voor starters die buiten de oude in aanmerking komende gebieden zochten.
Het simuleren van de PTZ voordat je contact opneemt met de bank verandert het werkelijke beschikbare budget. Een bedrag van de PTZ vermindert het geleende deel tegen markttarief, en dus de totale kosten van de lening. Dit negeren betekent dat je je aankoopcapaciteit onderschat of, omgekeerd, het bedrag van de maandlasten overschat.
De energieverbetering financieren zonder het tarief te verhogen
De eco-PTZ maakt het mogelijk om een energieverbetering te financieren zonder voorwaarden van middelen, op voorwaarde dat de woning meer dan twee jaar oud is en dat de werkzaamheden worden uitgevoerd door RGE-gecertificeerde bedrijven.
In de praktijk variëren de reacties over de haalbaarheid van het verkrijgen van de lening afhankelijk van de banken, maar de eco-PTZ blijft een concreet hulpmiddel om de kosten van de werkzaamheden te absorberen zonder het tarief van de hoofdhypotheek te beïnvloeden.
- Controleer de geschiktheid voor de PTZ op basis van de geografische zone en de middelen van het huishouden, voordat je op zoek gaat naar een goed.
- Begroot de kosten van de werkzaamheden op basis van de energie-audit voor woningen die zijn geclassificeerd als E, F of G, en neem deze vervolgens op in de leningsaanvraag.
- Vraag een simulatie van de eco-PTZ aan naast de hoofdhypotheek om een globaal overzicht van de maandlasten te krijgen.
Opstellen van het bankdossier: wat de bank echt bekijkt
Men denkt vaak dat het bankdossier zich beperkt tot loonstroken en bankafschriften. In werkelijkheid <strongbeoordeelt de bank de financiële stabiliteit over de laatste drie tot zes maanden, niet alleen het inkomensniveau.
Een regelmatige, zelfs bescheiden, overtrek weegt zwaarder dan een hoog salaris. Het ontbreken van een resterende spaarpot na de eigen inbreng baart meer zorgen dan een lage inbreng die wordt gecompenseerd door een onberispelijk beheer.
De elementen die het verschil maken in een hypotheekdossier
- Bankafschriften zonder incidenten in de laatste drie maanden (geen afwijzing van incasso, geen ongeoorloofde overtrek).
- Een eigen inbreng die minimaal de notariskosten en de waarborgkosten dekt, zodat de lening niet hoger is dan de waarde van het goed.
- Een resterende spaarpot na de transactie, hoe bescheiden ook, die aantoont dat men in staat is om een onvoorziene uitgave op te vangen zonder een consumptief krediet aan te gaan.
- Een leningverzekeringsovereenkomst vergeleken tussen verschillende aanbiedingen, omdat de kosten van de verzekering een aanzienlijk deel van de totale kosten van de lening kunnen uitmaken.
Compromis van verkoop en notariële akte: de valkuilen van de kalender
De compromis (of verkoopbelofte) activeert een herroepingsperiode van tien dagen voor de koper. Na deze periode komt men in een fase waarin elke week telt.
De opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de lening beschermt de koper, maar stelt een strakke tijdlijn vast. Als de financiering niet is afgerond binnen de termijn die in de compromis is vastgesteld (vaak tussen één en twee maanden), kan de verkoper zich terugtrekken. Het opstellen van je bankdossier vóór het ondertekenen van de compromis, en niet erna, voorkomt deze race tegen de klok.
De notaris controleert de hypotheekstatus van het goed, de afwezigheid van niet-gemelde lasten en de conformiteit van de eigendomstitel. Deze controles kosten tijd. Een authentieke akte die in haast wordt ondertekend, kan leiden tot kostbare verrassingen (goedkeuring van gemeenschappelijke werkzaamheden, niet opgeheven gemeentelijke voorkeursrechten).
De kosten van de notaris zelf worden vaak slecht ingeschat. Ze beperken zich niet tot de honoraria: de overdrachtsbelasting, publicatiekosten en uitgaven komen bovenop het weergegeven bedrag. Bij een aankoop in de bestaande bouw vertegenwoordigen deze kosten een aanzienlijk deel van het totale budget en moeten ze vanaf de eerste simulatie in het financieringsplan worden opgenomen.
Een vastgoedproject voorbereiden is als het samenstellen van een puzzel waarvan elk stuk (DPE, leencapaciteit, subsidies, bankdossier, notariële kalender) van de andere afhankelijk is. De stukken in de juiste volgorde leggen, is wat een vlotte aankoop scheidt van een traject vol blokkades.
