Ein Paar findet die perfekte Immobilie, unterschreibt den Vorvertrag und entdeckt dann, dass die Bank die Finanzierung ablehnt, weil das DPE der Wohnung mit F klassifiziert ist und das Budget für die Renovierung nicht in den Finanzierungsplan integriert wurde. Dieses häufige Szenario veranschaulicht ein Problem der Sequenzierung: Man besichtigt, bevor man den finanziellen und rechtlichen Rahmen festlegt.
DPE und Energieaudit: der Filter, der vor jeder Besichtigung gesetzt werden sollte
Die meisten Leitfäden beginnen mit der Definition des Projekts oder der Berechnung der Kreditfähigkeit. Man sollte mit einem Parameter beginnen, den viele Kaufinteressenten zu spät entdecken: die Energieeffizienz beeinflusst die Finanzierung und die tatsächlichen Kosten der Immobilie.
Für den Verkauf eines Hauses oder eines von einem einzelnen Eigentümer gehaltenen Gebäudes, das mit E, F oder G klassifiziert ist, ist ein Energieaudit obligatorisch. Dieses Audit beschreibt die Renovierungsszenarien und deren geschätzte Kosten. Dieses Dokument vor der Abgabe eines Angebots zu lesen, ermöglicht es, die Renovierung zu beziffern und in die Finanzierungsstruktur zu integrieren.
Eine Wohnung, die mit F oder G klassifiziert ist, ist nicht automatisch von der Immobilienfinanzierung ausgeschlossen. Die Bank prüft die Kohärenz zwischen dem Preis der Immobilie, dem Renovierungsbudget und der Rückzahlungsfähigkeit. Einige Banken differenzieren ihre Bedingungen je nach Energieeffizienz, ohne dass eine allgemeine Regel einen bestimmten Zinssatz vorschreibt. Konkret kann man eine thermische Durchlässigkeit kaufen, vorausgesetzt, man hat die Mehrkosten eingeplant.
Wenn man beginnt, sein Immobilienprojekt vorzubereiten, sollte diese Überprüfung des DPE zu den ersten Reflexen gehören, ebenso wie die Berechnung der Kreditfähigkeit.
Kreditfähigkeit und Förderungen: einen vollständigen Finanzierungsplan simulieren
Die Kreditfähigkeit ist der maximale Betrag, den die Bank bereit ist zu verleihen, basierend auf den Einnahmen, den Ausgaben und dem Verschuldungsgrad. Sie wird berechnet, indem man die festen Ausgaben von den Nettoeinnahmen abzieht und dann die von der kreditgebenden Institution festgelegte Verschuldungsobergrenze anwendet.
Den zinslosen Kredit bereits in der Simulation einbeziehen
Der PTZ kann nun den Kauf oder den Bau einer neuen Wohnung (sowohl Wohnung als auch Einfamilienhaus) im gesamten Land finanzieren, unter bestimmten Einkommensbedingungen und für eine Hauptwohnung. Diese Erweiterung verändert die Situation für Erstkäufer, die außerhalb der früheren förderfähigen Zonen gesucht haben.
Den PTZ zu simulieren, bevor man die Bank kontaktiert, verändert das tatsächlich verfügbare Budget. Ein Betrag aus dem PTZ reduziert den Teil, der zu Marktzinsen aufgenommen wird, und somit die Gesamtkosten des Kredits. Dies zu ignorieren, führt dazu, die Kaufkraft zu unterschätzen oder, umgekehrt, die Höhe der Raten zu überschätzen.
Die energetische Renovierung finanzieren, ohne den Zinssatz zu belasten
Der ökologisch zinslose Kredit (éco-PTZ) ermöglicht die Finanzierung einer energetischen Renovierung ohne Einkommensbedingungen, vorausgesetzt, die Wohnung ist älter als zwei Jahre und die Arbeiten werden von RGE-zertifizierten Unternehmen durchgeführt.
Vor Ort variieren die Rückmeldungen zur Leichtigkeit der Beschaffung je nach Bank, aber der éco-PTZ bleibt ein konkretes Instrument, um die Kosten der Arbeiten zu decken, ohne den Zinssatz des Hauptimmobilienkredits zu belasten.
- Die Förderfähigkeit für den PTZ je nach geografischer Zone und den Ressourcen des Haushalts überprüfen, bevor man nach einer Immobilie sucht.
- Das Renovierungsbudget anhand des Energieaudits für die mit E, F oder G klassifizierten Wohnungen beziffern und dann in den Kreditantrag integrieren.
- Eine Simulation des éco-PTZ parallel zum Hauptimmobilienkredit anfordern, um einen umfassenden Überblick über die Raten zu erhalten.
Zusammenstellung der Bankunterlagen: was die Bank wirklich prüft
Man denkt oft, dass die Bankunterlagen sich auf die Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge beschränken. In Wirklichkeit <strongbewertet die Bank die finanzielle Stabilität über die letzten drei bis sechs Monate, nicht nur das Einkommensniveau.
Ein regelmäßiger, auch bescheidener Überziehungskredit wiegt schwerer als ein hohes Gehalt. Das Fehlen von Restersparnissen nach dem Eigenkapital beunruhigt mehr als ein geringes Eigenkapital, das durch eine tadellose Verwaltung ausgeglichen wird.
Die Elemente, die den Unterschied in einem Immobilienkreditdossier ausmachen
- Kontoauszüge ohne Vorfälle in den letzten drei Monaten (keine Rückbuchungen, keine unbefugten Überziehungen).
- Ein Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten und die Garantiegebühren abdeckt, damit der Kredit den Wert der Immobilie nicht überschreitet.
- Eine Restersparnis nach der Transaktion, auch bescheiden, die die Fähigkeit beweist, unvorhergesehene Ausgaben ohne Inanspruchnahme eines Konsumkredits zu absorbieren.
- Ein Vergleich von Kreditnehmerversicherungen zwischen mehreren Angeboten, da die Kosten der Versicherung einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits ausmachen können.
Vorvertrag und notarieller Akt: die Fallstricke des Kalenders
Der Vorvertrag (oder Verkaufsversprechen) löst eine Rücktrittsfrist von zehn Tagen für den Käufer aus. Nach Ablauf dieser Frist tritt man in eine Phase ein, in der jede Woche zählt.
Die aufschiebende Bedingung für den Erhalt des Kredits schützt den Käufer, aber sie erfordert einen straffen Zeitplan. Wenn die Finanzierung nicht innerhalb der im Vorvertrag vorgesehenen Frist (häufig zwischen einem und zwei Monaten) abgeschlossen ist, kann der Verkäufer sich zurückziehen. Die Bankunterlagen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags zusammenzustellen und nicht danach, vermeidet dieses Wettrennen gegen die Zeit.
Der Notar überprüft den Hypothekenstatus der Immobilie, das Fehlen nicht deklarierter Dienstbarkeiten und die Konformität des Eigentumstitels. Diese Überprüfungen benötigen Zeit. Ein in Eile unterzeichneter notarieller Akt birgt kostspielige Überraschungen (beschlossene Gemeinschaftsarbeiten, nicht erledigtes kommunales Vorkaufsrecht).
Die Kosten des Notars selbst werden oft falsch eingeschätzt. Sie beschränken sich nicht auf die Honorare: die Grunderwerbssteuer, die Veröffentlichungsgebühren und die Auslagen kommen zum angegebenen Betrag hinzu. Bei einem Kauf im Altbau stellen diese Gebühren einen nicht unerheblichen Teil des Gesamtbudgets dar und sollten bereits in der ersten Simulation im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.
Ein Immobilienprojekt vorzubereiten bedeutet, ein Puzzle zusammenzusetzen, dessen jedes Teil (DPE, Kreditfähigkeit, Förderungen, Bankunterlagen, notarieller Zeitplan) von den anderen abhängt. Die Teile in der richtigen Reihenfolge zu setzen, ist das, was einen reibungslosen Kauf von einem von Hindernissen gespickten Weg trennt.
